Wednesday, October 18, 2017

买房要抓紧!房贷新规出台,无论首付多少都必须接受压力测试 ,贷款买房不再那么容易....

加拿大金融机构监管办公室(OSFI)于10月17日发布消息,正式发布房屋按揭申请操作与程序的最新指引(B-20),并宣布新指引将于2018年1月1日生效,适用于所有接受联邦规管的金融机构。明年起, 将以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力,在同样收入情况下,买家能够借出的钱将大幅减少。据媒体估计,加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%。

B-20新指引中与我们关系最紧密的改变即是“压力测试”。此前,只有首付款在20%以下、购买了贷款保险的借贷人才需要进行压力测试。在新规下,首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者也必须进行压力测试。

贷款保险主要是保护放贷方,一般为贷款总额的0.6%-4.5%不等。如果未来借贷人无法偿还贷款,贷款保险可以保证放贷方的利益。

OSFI的新闻稿称,B-20指引要求在联邦规管下的金融机构对按揭审批保持警惕,强调无保险按揭的最低合资格利率要求,贷款价值比(loan-to-value,LTV),以及禁止企图绕开LTV的交易。新指引将于2018年1月1日正式生效,适用于所有接受联邦规管的金融机构。

B-20最新指引具体有以下三点:

1. 对无保险按揭贷款,OSFI设立新的最低申请利率,即“压力测试”:
B-20指引现在要求,按照加拿大央行公布的五年期利率(现为4.89%),或在合同利率基础上再追加2%来审批首付超过20%的无保险按揭。

2. 要求按揭机构设立并且严格执行最高贷款价值比(LTV),在房屋市场和经济环境变动时,体现最新的市场风险。

3. 禁止部分企图绕开LTV的交易:禁止联邦规管的金融机构为了绕开LTV限制,与其他贷款商合作安排提供按揭或其他贷款产品。

何为LTV:
按揭更新(renew)时银行会计算LTV,确保LTV<80%,如果超过客户就要买保险。如果原来的房子交易价100万,首付20万,按揭80万,几年后房子市场价80万,银行最多只能贷80万的80%,也就是64万,客户要补齐差额也就是80万-64万=16万!

新指引不仅影响到新申请的按揭,对于大批按揭到期,需要与银行续约更新按揭的房屋业主,也将产生重大影响可以预见的是,在此政策下,买家购买力的直接下降。受影响最大的将是房屋价格最高的多伦多和温哥华两大城市。

以多伦多为例,当前一个收入中位数家庭(年收入7.8万加元)要在多伦多买一个基准价格的房屋(75.5万加元),在当前的政策下,大约可以借出52.6万加元。新政策之后,只能借出大约39万加元。这意味着收入中位数的买家,需要多准备首付15万左右。

房屋按揭新政,比今年两次加息还狠

道明经济的高级经济师Brian DePratto指出:“扩大压力测试可能导致房市进一步放缓,一旦新政实施,5%至10%的房屋需求被抑制,其中一部分影响在1月1日新规生效之前就可能出现。房价也会受到影响,预计2018年房价涨幅将被拖累2至4个百分点。”

不过华人地产界人士有不同的看法,一华人地产公司总裁向媒体表示,联邦政府新的按揭措施对华人的影响并没有那么大,主要是因为华人投资风格一向比较保守,不会太冒进。

他解释,以20%首付为例,极少华人买家首付只有20%,华人比较喜欢支付30%以上的首付,甚至有不少人支付50%的首付,而且华人衡量自己的还款能力,往往比银行还严格,通常有比较大的还款空间,很少出现断供的现象,反而西人买家首付通常低于20%,甚至更低,所以新的压力测试政策对西人买家的影响更大。

这一贷款新政实施,对于在海外买家税下已经降温的多温楼市是又一次考验,卖家也面临着不小的压力。买卖双方都应该尽快咨询相关信息,做好应对措施。

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