Monday, January 22, 2018

先卖再买?还是先买再卖?

昨天Melody咨询我要是换房子,先卖后买?还是先买后卖?觉得可以统一发表在这里,大家一并看看。 一, 要看买家是否有能力同时承担两套房子的贷款? 有, 答案就简单了, 因为钱不是问题 。只需要主要考虑便利性、利润最大化。便利性:先买再卖,只需要搬一次家。利润最大化:看市场情况,司机掌控买卖的最佳时机。但是,作为卖家,其中很重要的一点就是要联系好贷款机构,知道针对目前的贷款剩余月份,究竟提前还款的违约金有多少! 没有,办法就开始变得复杂了。 1, 先卖再买: 因为要先卖掉房子,还没有买到房子。所以,要知道市场上大约有了想要购买的房子、或者购买房源相对好找一些。建议,先在市场上看一些中意的房源在挂牌。一般而言,给买家的交房日期在90天以上,因为最初希望给自己充分的时间选择中意的新房子。有些经纪人喜欢给买家看中的房子出offer,中间加上一个条款,我们业内称它为36/48/72 hours clause,我本人一般并不建议这样做,原因有几点- - - 买家总是期待购买的越低越好,但是加上这个clause 不利于讲价,因为卖家pending了这个offer跟没有pending没什么区别;仍然可以继续让买家们看房子、出offer;卖家收到offer以后,就给目前pending的买家通知在36/48/72小时之内回复是否解除卖掉房子的先觉条件。房子要是还没有卖掉、解除不了这个条件,一切就得重来。 优点是:购买时价格可以讲些价; 缺点是:时间紧张,容易因为着急购买、而轻易在90天内出手;搬家怎么办?要靠买家的钱,来交购买的房款,所以要先空房子、收到钱款,再搬进新家。理论上要搬两次家。我目前还没有客户这么折腾过。(我客户是为了不搬两次家,把儿子的信用加进来了,提高了贷款能力。我们先卖掉自住房子,然后买到新房子,搬进新家,最后把自家房子交给买家。) 2, 先买再卖:需要和贷款机构联系好,可以申请Bridge Loan。在卖房子的同时,就可以购买到新房子。但是,细节要和自己的贷款机构提前联系好,因为机构不同,这种短期的贷款利率、天数都有所不同。 优点是:只搬一次家,麻烦少些; 缺点是:新房子是高利贷买到了,但是老房子需要多久才能卖掉呢?这和贷款机构给你的时间息息相关。目前还没有客户这么费劲的,因为贷款能力都够强。还有啊,房子没有卖掉之前,那可是每天交两套房子的贷款啊!卖家究竟能撑多久? 二, 卖相如何?平面布局如何? 上面第一点是主要从贷款能力角度上考虑。从卖相的角度考虑的话,有些卖家家里有孩子,根本没有办法保证每次看房子收拾的妥妥当当的,家里每天玩具到处都是。那么,可能先买再卖卖相会好一些。另外,如果家里家具展示效果一般的话,也可以考虑空置房子卖,就是先买再卖。缺点之一就是, 只是,对于销售空置的房子而言,还是相当有学问的。等一下,看来还得单独讲讲空置房子销售的优缺点。 三, 目前市场表现如何? 不管先卖再买?还是先买再卖?大家都会关心当时市场的情况。如果买卖前后时间出入不大的话,在一个市场就没有太大差别。否则,要看卖房买房的大约价格来看看,卖大房子买小房子?还是卖小房子买大房子?公寓还是独立屋?这些都是考虑买卖的息息相关因素。

No comments:

Post a Comment