回收房/拍卖房是否该买？ 购买时要注意些什么？

银行拍卖房都是源于断供的贷款：当贷款人无法在三个月，或者半年内补齐曾经所欠的本加利贷款，以及各种费用和罚款，那么银行有权把房屋的产权转移到银行名下，并且把房子腾空房主扫地出门，同时把物业挂牌销售。

---为什么回收房会比正常出售的房子便宜？

当银行把物业的产权转移到自己名下的时候，银行最不想手中有代售的物业。首先，代售的物业需要支付地税、水电暖气（冬天物业不可以把暖气停掉，否则温度过低把水管冻爆，等暖气恢复会在屋内造成水灾，造成严重损失），以及各种各样的物业管理费（包括安排专人去照看物业的安全，提供打扫，装修，以及为需要进入物业的各种要求提供服务），而这些费用都是以天计。房屋在银行手中时间越长，损失就越大，所以银行希望手中的物业以最快的速度出售。

另外，银行、金融机构、法院等等不会出具RPR（Real Property Report）给新业主。但是你早晚有一天出售此屋宇时，就得花费$600-800来雇公司测量出具RPR给你的买家。

还有就是一些物业家电不全，或者齐全也不管好不好用，会产生维修费用。以及很多业主临走仓皇逃窜之前对物业造成不同程度的损坏。毕竟辛辛苦苦供养过的房子，一下没了。心痛啊！

---但为什么拍卖房的价格有时并不便宜？

最主要的原因是大部分拍卖房都是有CMHC （按揭保险公司）做保险的，也就是说，当银行卖不到贷款额度的时候，那么差价要有CMHC支付给银行，CMHC 当然要求银行首先标出市场价，如果证实无人问君时，价格会自然降下来。所以掌握时机极其重要。


---买银行回收房要要注意的问题

“AS IS”—房屋状况银行完全不负责！

大部分银行要求买方使用银行内部的售房合同，同普通的合同有极大的不同，或附有 （Schedule A ）好多卖方应付责任的条款都被删除。所以如果买到手后发现有严重问题，后患无穷。

--- Offer

市场销售的过程和一般的房屋买卖大体相同，买家通过经纪出offer给卖家经纪，卖家经纪将offer交给放贷人的律师，律师可代放贷人讨价还价，双方价格一致后，律师接受offer。 这只需要2-3个工作日就能谈判完毕。

但是，对于法院的拍卖房，则是卖方律师受到第一份OFFER后，看价格情况定一下是否需要向法院申请受理购买意向，如果价格不到位，也许出OFFER的买家经纪是得不到法庭受理具体日期的。如果接到卖家代理回复的受理日期，也会因为一般要3-4周之后，所以在最后法庭的批准前，卖家经纪很大程度上会受到几份OFFER呢。我作为卖家经纪，代理的法院拍卖房，都收到多家OFFER，20天之内肯定收到第一份OFFER，50天前后彻底售出/firm sale。 总之，法院拍卖房价格好，但是因为受理期限长，不定因素很多，买家花费心血多些。另外，你出OFFER等候的近一个月期间，你是套牢的，不能出OFFER给其它的物业，两套你都拿下了，怎么办？：）   重要的一点忘说了，银行拍卖房，你还是可能在购买合同中出条件的，但是法院拍卖房，你是加不了条件的，你敢和法官讨个说法啊？！

---几点建议
购房前，对区域及价格一定要十分了解，要找一位有经验的地产经纪，帮你综合分析价格是否合理，或要求在出offer 之前做Property Inspection，这样多家抢OFFER时，你的条件少些，还是好事。

 

祝大家早日圆购房之梦！