2012年下半年卡尔加里房地产市场预测

2012年8月15日 卡尔加里房地产局发布的最新房地产市场预测

今年第一季度出乎意料的销售涨幅使得很多人乐观的认为市场要开始涨了，也主要源于美国方面的积极因素。然而，到了第二个季度末，经济的发展表现并没有达到预期的乐观状态。欧洲经济危机持续对金融市场、消费者信心以及全球经济增长造成影响。 美国财政的不确定性持续抑制房地产市场、信贷市场。同时，部分人开始担心中国及其他国家经济的放缓。 总体来说，这些因素都抑制了大家对2012年剩下月份全球经济增长的期待。

全球2012年度经济增长预期为3.1%，比先前的预期要低些。这次预期的修正主要源于欧洲经济的衰退、美国经济增长乏力，同时中国经济增长放缓。而这三个区域占全球GDP的47%，这也就不足为奇大家都盯着这几个区域的风吹草动。

欧洲

欧洲在今年前几个月几乎都被遗忘了，但是大选之后，有关相关联盟国家信贷、投机偿还能力、以及从联盟解体的担忧又再次复出水面。由于很多国家面临更多金融条件限制、经济紧缩措施增加、经济活力下降，同时高层金融体系拟定相关制度、及时调整措施控制信贷危机能力降低，导致欧洲经济条件持续恶化。预期2012年度GDP紧缩，2013年度会适度恢复。

美国

很多经济指标在第一季度末都显示好过预期的改善，在经济期待增长之时，春季的繁荣只是昙花一现，市场走势温和，下半年预计增长低于2%。由于11月份总统大选的不确定性、房地产市场持续低迷、欧洲及中国的风险，目前CASH RICH BUSINESS/现金流量占公司资产比例大的公司正成为新的投资热点、就业几率 增加。

中国

经济预测专家已经调低了对中国2012年度经济增长的预期，其第二季度末经济增长让人大失所望，从一季度的8.1%降至7.6%。然而，央行放宽了货币政策，以期刺激国内消费 增长，因为欧洲需求放缓、他们的通货膨胀压力也缓解不少。由于中国经济增长放缓，影响了商品价格，这对加拿大经济造成相当大的影响。这就是为什么近期国内商品价格有所下降。然而，中国对能源、商品的需求将给加拿大制造商提供长线机会。

加拿大

尽管2011年全球经济的众多不确定性、尤其我们的南面邻国，但是加拿大经济发展保持稳定。不过，我们不能忽视美国经济对加拿大经济的重要性。 2012年全球经济并没有显著变化，美国经济复苏缓慢、全球经济增长放缓将会削减加拿大的出口。尽管如此，贸易投资、消费增长将会带动2012年剩下月份的经济增长。

阿尔伯塔

亚省又被惯称“全国经济增长最快省份”了。2011年度GDP增长5.2%，预计2012年度增长3%，亚省经济增长将会连续两年领先全国其他省份，这主要源于原油行业经济增长及人口的强势增长。不过，我们仍然得注意石油天然气市场持续低迷，这可能导致未来的重组改建及合并。2012年剩下月份原油行业投资增加，将会提供更多就业机会、薪金也会上调。

卡尔加里

就算势头 强劲的卡尔加里也难逃全球经济危机的劫难，不过我们的城市还是在能源行业经济增长的带动下保持了经济增长。亚省能源投资走低了一段时间，2011年始又再度崛起，尽管步伐 缓慢。但，它已经带给了我们这个城市生机。Conference Board of Canada显示卡尔加里2011年 GDP增长为5%，2012年预期仍然强势，大约3.84 %。

在我们对目前能源工业保持乐观的同时，我们也得注意到潜在的风险。目前的项目资金充足，然而提议项目可能得重新考虑，因为涉及北美石油供应、能源价格及PIPELINE提案的很多未定因素。

总体来讲，能源行业公司对该行业的持续资金投入仍会给卡尔加里经济注入活力，更多将体现在就业机会增加，迁徙人口增多，从而带动未来几年的房地产市场。2011年，就业率增长3%，预计2012年将达4.06%。

同时我们看到更多的就业机会从原有的兼职 工作升级为全职就业岗位。第二季度末全职就业率上涨比率为6%，而兼职就业率下降为5%。全省全职岗位、兼职岗位薪金都有所提高。这些因素都将支撑2012年剩下月份房地产市场的提升。

就业人群年龄段也有所调整，2011年15-24岁组就业率有所下降，其余年龄段就业率都增长。2012年上半年以来，15-24岁组就业率开始增加，而这一年龄段是首次购房者的主力军。就业几率 的增多将会带动对房地产市场的需求。卡尔加里本地对迁移人口的跟踪数据比加拿大统计局高出不少。2011年移民人口数量少，2012年我们这个城市将会出现人口大幅增长。2012年人口普查显示新移民增长将比2011年翻倍。同时，租赁市场房屋空置率下降为2.5%，这样租房的相关费用会上涨。另外，近期日渐紧缩的贷款政策将使租客在租赁市场上呆长久一些。尽管也有一些新项目投入到租赁市场上来，但是不会有充足房源马上缓解租赁市场的压力。很多新移民是先租房，但是租赁费用太高只会把他们推到购买房地产的大潮中来，这些因素都回持续支撑卡尔加里未来几年的房地产市场需求。

概括

目前不确定因素太多，石油行业的任何风吹草动，再加上就业率、移民人口、消费者信心的多米诺效应，都回影响到卡尔加里的房地产市场走向。尽管危机四伏，上半年以来我们的市场还是接近到巅峰时的状态。市场表现已经好过各方面的预期，目前我们开始担心劳动力的缺乏。如果我们的城市能避过外界的众多不定因素，我们的经济还会在未来几个月份保持强劲发展。

二手房市场成交量对比表

预言10-15%的价格调整主要源于温哥华、多伦多市场，亚省房地产市场已经从经济衰退中慢慢走出来，并可能在未来几年里逆市而行、保持强劲。

卡尔加里经济在石油行业的加速发展，薪金高、全职就业率提升的带动下正走出阴霾，在全国不少房地产市场调整的大背景下，我们以低于巅峰状态，成为全国各大城市中屈指可数的房价还能承受的城市

前七个月我市共售出房屋13,684 套,比去年同期涨16.5%。这主要源于就业率上升、移民人口增长，以及对当地经济发展顾虑的缓解消逝。历经了相当活跃的春季市场后，成交量完全超出意料，尤其是独立屋市场。一般来说，下半年成交会放缓，不过今年增加的因素可能导致进一步的缩紧。这些因素包括紧缩的贷款政策（消费者得 攒多10%的钱，来购买心仪的房屋）、独立屋市场新挂牌量 的缩减，以及经济发展的众多不确定性。

历经了上半年的活跃交易，到目前为止城市边界内总体成交量比去年涨11%，比预计的10%略微高一点。新挂牌量比去年少3%，卖家挂牌的原因有很多种，但是那些2007年高峰购房的卖家还是迟疑挂牌，因为他们的价格 还没有完全恢复。同时，全球经济还有很多不定因素，另外贷款政策的调整、对于房市走向的不同观点，都将使得不少买家迟疑定夺。预计，总体挂牌量 会维持比去年低3%。

SINGLE FAMILY

The single family benchmark price demonstrates Calgary is on the path to recovery this year. However, with average year-to-date benchmark price increases above five per cent, the recovery is occurring slightly faster than anticipated. This has primarily been because supply is tightening while demand is growing in the single family market. Sales are rising by double digit rates relative to the decline in listings. Two key measures - months of supply and sales-to-new-listings ratios - point towards an undersupplied market and conditions that favour sellers. It is important to note that 2012 is much diff erent both in terms of the economy and the overall housing market than the mid-2000s, when activity was at its peak.

Other housing market segments, including the condominium apartment market, surrounding towns and new homes, are not seeing the same conditions. Single family home sales will cool in the second half of the year, as a shortfall in supply will aff ect demand, among other factors. As demand cools, we can anticipate the market returning to more balanced conditions and an easing in upward pressure on prices. Assuming that job and wage growth continue at forecasted levels, and considering the tightened mortgage rules, single-family benchmark prices are expected to increase by an annual rate of three per cent.

CONDOMINIUM

After the fi rst seven months of this year, total condominium (apartment and townhouse) sales are 10 per cent higher than in 2011, and slightly higher than forecasted levels of six per cent. The lack of available listings in single family homes has driven many consumers to the condominium market which has adequate supply levels. As sales activity typically slows in fall and winter, we anticipate 2012  annual condominium sales will end this year up by seven per cent over 2011.

In the apartment condominium market, the rise in sales activity has helped reduce inventory, and that is generating positive price momentum this year. Condominium apartment prices will end the year just slightly higher than last year’s levels, down still by double digits from the peak of the market. It will take some time for condominium prices to reach the highs seen in 2007.